État des lieux de sortie : droits, délais et recours

L’état des lieux de sortie compare le logement rendu à celui décrit lors de l’entrée. Signé par les deux parties, il détermine les retenues sur le dépôt de garantie et déclenche le délai de restitution : un mois lorsque les deux documents concordent, deux mois dans le cas contraire. Sans lui, la loi protège rarement le locataire.

Ce que la loi impose réellement

L’article 3-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 pose une règle courte : bailleur et locataire établissent l’état des lieux conjointement et contradictoirement, à l’entrée comme à la sortie. Le terme « conjointement » porte tout le poids juridique du dispositif. Un constat rédigé seul par le propriétaire, après votre départ, ne vaut rien devant un juge.

Qui doit être présent le jour J

Le bailleur peut se faire représenter par son agence ou par un mandataire muni d’une procuration. Le locataire dispose de la même faculté : un proche, un collègue, un professionnel mandaté par écrit. La procuration doit être remise avant le début du rendez-vous, pas reconstituée après coup.

Un point échappe souvent aux locataires en colocation. Le départ d’un colocataire n’ouvre pas droit à un état des lieux partiel du logement entier : seul le constat de fin de bail global engage la restitution des sommes.

Papier ou électronique, un exemplaire immédiat

Le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016, entré en vigueur le 1er juin 2016, admet les deux supports sans hiérarchie. Le document est remis en main propre ou par voie dématérialisée à chacune des parties au moment de la signature. Repartir sans copie constitue déjà une anomalie. Exigez-la sur place, y compris sur tablette, avec envoi immédiat par courriel.

Qui règle la facture

Aucun frais ne pèse sur le locataire pour un constat locatif de sortie établi à l’amiable, y compris quand une agence intervient pour le compte du bailleur. Toute clause du bail prévoyant l’inverse est réputée non écrite. Seul l’état des lieux d’entrée peut être partagé, dans la limite fixée par le décret n° 2014-890 du 1er août 2014 : 3 euros le mètre carré de surface habitable, montant indexé et porté à 3,03 euros au 1er janvier 2026.

Les mentions qui rendent le document opposable

Un état des lieux bâclé se retourne contre celui qui l’a rédigé. Le décret du 30 mars 2016 énumère précisément ce que le document doit contenir pour produire ses effets :

• Le type de constat, entrée ou sortie, indiqué sans ambiguïté
• La date d’établissement et la localisation du logement
• Le nom des parties, le domicile ou siège social du bailleur, et l’adresse du mandataire lorsqu’un professionnel intervient
• Les relevés de compteurs individuels d’eau et d’énergie
• Le détail et la destination des clés, badges et télécommandes remis
• La description précise, pièce par pièce, des revêtements, équipements et éléments du logement
• La signature des deux parties

Le constat de fin de bail ajoute trois éléments propres à la sortie : l’adresse du nouveau domicile ou du lieu d’hébergement du locataire, la date de réalisation de l’état des lieux d’entrée, et les évolutions constatées entre les deux dates.

Une mention manquante ne rend pas le document nul de plein droit. Elle affaiblit sa force probante, et un juge saisi d’un litige peut écarter un constat incomplet ou non signé. Le locataire qui repère une omission a donc intérêt à la signaler par écrit dans la foulée.

La fenêtre de dix jours, systématiquement oubliée

Un constat d’entrée expédié en quinze minutes se paie à la sortie. La loi de 1989 ouvre pourtant une session de rattrapage que presque personne n’utilise : le locataire peut demander au bailleur ou à son représentant de compléter le constat d’entrée dans un délai de dix jours à compter de son établissement. Formulez la demande par écrit, courriel ou lettre recommandée, photographies datées à l’appui.

Un refus ne clôt pas le débat. Il ouvre au contraire la saisine de la commission départementale de conciliation, sans frais.

Le chauffage bénéficie d’un régime à part, pour une raison très concrète : un radiateur ne se teste pas au mois de juillet. Pendant le premier mois de la période de chauffe, généralement située entre le 15 octobre et le 15 avril, le locataire peut demander que le document soit complété par l’état des éléments de chauffage. Un radiateur défaillant signalé à ce moment-là ne vous sera jamais reproché trois ans plus tard.

Le calendrier d’une sortie maîtrisée

La qualité d’un état des lieux se joue plusieurs semaines avant le rendez-vous, pas le jour même.

Le préavis fixe le point de départ

Pour un logement vide, le préavis atteint trois mois. Il tombe à un mois en zone tendue, à condition d’invoquer ce motif dans la lettre de congé et de joindre le justificatif de classement de la commune. La location meublée relève d’un préavis d’un mois quel que soit le secteur.

Ce délai constitue votre fenêtre de remise en état. Utilisez-le pour traiter les points signalés à l’entrée plutôt que pour découvrir la liste la veille du départ.

Le pré-état des lieux, l’étape que peu de locataires réclament

Rien ne l’impose légalement. Rien ne l’interdit non plus. Un rendez-vous informel deux à trois semaines avant la sortie permet de faire le tour du logement avec le bailleur et de lister ce qui devra être repris. Vous conservez alors le temps de faire réaliser les travaux au tarif du marché, plutôt que de subir un devis d’entreprise imposé et déduit du solde.

Relever, photographier, dater

Trois réflexes réduisent drastiquement les litiges ultérieurs :

1. Photographiez chaque pièce, en plan large puis en détail, avec l’horodatage activé
2. Notez vous-même les index des compteurs et gardez-en une trace personnelle
3. Comptez les clés, badges et bips devant le bailleur avant de les remettre

Ces preuves servent surtout dans un cas précis : celui où des dégâts sont invoqués après la signature. Le bailleur qui découvre un désordre postérieurement doit démontrer qu’il existait au moment de la remise des clés, ce qui devient très difficile face à un jeu de photographies datées.

Vétusté ou dégradation : la ligne de partage

Le cœur du sujet tient dans cette distinction. Le décret n° 2016-382 définit la vétusté comme l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et équipements du logement. Cette usure incombe au propriétaire, y compris lorsqu’elle porte sur des postes normalement dus par l’occupant.

Face à elle, les réparations locatives listées par le décret n° 87-712 du 26 août 1987 restent à la charge du locataire : menus travaux d’entretien, remplacement d’éléments assimilables, réfections ponctuelles rendues nécessaires par un usage anormal ou un défaut d’entretien.

La grille de vétusté, un outil facultatif mais décisif

Bailleur et locataire peuvent convenir d’appliquer une grille de vétusté au moment de l’état des lieux d’entrée. Le décret de 2016 encadre ce choix : la grille retenue doit être issue d’un accord collectif de location. Celle de l’accord collectif du 9 juin 1998, conclu entre organisations de bailleurs et de locataires, reste la référence la plus répandue en France.

Son mécanisme est simple. Chaque élément se voit attribuer une durée de vie théorique et un abattement annuel, souvent assorti d’une franchise les premières années et d’un pourcentage résiduel plancher. Une peinture amortie sur sept ans ne sera plus facturable au bout de la période, quel que soit son aspect. Sans grille annexée au bail, la discussion redevient purement subjective, et c’est presque toujours le locataire qui y perd.

Le cas des peintures

Aucun texte n’oblige un locataire à repeindre avant de partir. La question se tranche élément par élément : des murs simplement fatigués après quatre ou cinq ans d’occupation relèvent de l’usure normale. Des chevilles arrachées, une teinte sombre appliquée sans autorisation ou des traces de fumée basculent dans les réparations dues.

Dépôt de garantie : délais, retenues et majoration

L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 fixe un régime précis, largement ignoré des deux côtés.

Un mois ou deux mois

Le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée. Ce délai passe à deux mois quand les deux documents diffèrent. Le point de départ reste la remise des clés, pas la date de fin de bail ni celle du dernier loyer.

En immeuble collectif, le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire et conserve une provision plafonnée à 20 % du dépôt jusqu’à l’approbation annuelle des comptes de la copropriété. Le solde est réglé dans le mois qui suit cette approbation.

Ce que le bailleur peut réellement retenir

Trois catégories seulement justifient une retenue :

• Les loyers ou charges demeurés impayés à la sortie
• La régularisation des charges locatives sur la base des comptes réels
• Le coût des réparations imputables au locataire, hors vétusté

Chaque somme doit être justifiée. Un devis, une facture, un constat écrit : une estimation de principe griffonnée sur le constat ne suffit pas. Réclamez les pièces par écrit dès la première retenue annoncée.

La majoration de 10 %

À défaut de restitution dans les délais, le solde dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. La sanction s’applique de plein droit, sans mise en demeure préalable, et le Conseil constitutionnel en a validé le principe. Sur un loyer de 700 euros hors charges, chaque mois de retard ajoute 70 euros à la créance.

Quand ça coince : refus, absence et contestation

Signer avec réserves plutôt que refuser en bloc

Un désaccord ponctuel ne justifie pas de quitter les lieux sans rien signer. Mentionnez vos réserves directement sur le document, avant la signature, en désignant l’élément contesté et le motif. Cette formule préserve à la fois la validité du constat et vos arguments ultérieurs.

Le refus pur et simple, lui, laisse le champ libre à l’article 1731 du Code civil : à défaut d’état des lieux, le preneur est présumé avoir reçu le logement en bon état de réparations locatives et doit le rendre tel, sauf preuve contraire. Cette présomption tombe toutefois pour la partie qui a fait obstacle au constat.

L’intervention d’un commissaire de justice

Lorsque le constat ne peut pas être établi conjointement, l’article 3-2 de la loi de 1989 ouvre la voie à un commissaire de justice, saisi à l’initiative de la partie la plus diligente. Les frais sont partagés par moitié entre bailleur et locataire, selon le tarif réglementé issu du décret n° 96-1080 du 12 décembre 1996. Le professionnel convoque les deux parties par courrier, et le constat vaut même en cas d’absence de l’une d’elles.

Conciliation, puis juge

La commission départementale de conciliation, prévue à l’article 25-11 de la loi du 6 juillet 1989, traite gratuitement les litiges portant sur l’état des lieux, le dépôt de garantie, les charges et les réparations. Sa saisine est libre et non obligatoire. Adressez-lui un courrier listant chaque point de désaccord, pièces à l’appui.

Si la conciliation échoue, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire reste compétent. L’action se prescrit par trois ans. Les agences départementales d’information sur le logement, présentes dans la plupart des départements, délivrent des consultations juridiques gratuites en amont.

Trois situations particulières qui reviennent souvent

Le logement meublé

L’inventaire du mobilier fait partie intégrante du constat. Comparez ligne à ligne avec la liste d’entrée, et notez l’état de chaque meuble, pas seulement sa présence. Un canapé mentionné sans qualificatif à l’entrée devient impossible à défendre à la sortie.

L’absence d’état des lieux d’entrée

Le logement est réputé avoir été délivré en bon état de réparations locatives. Le constat de sortie devient alors la seule pièce du dossier, et chaque dégradation relevée bascule à votre charge. Photographies datées de l’emménagement, échanges écrits avec le bailleur, témoignages de voisins ou de déménageurs : tout élément antérieur reprend de la valeur, puisque la présomption de l’article 1731 cède devant la preuve contraire.

Les dégâts signalés après coup

Un courrier reçu trois semaines après la remise des clés n’a aucune force particulière. Le bailleur doit démontrer l’antériorité du désordre, ce que le constat signé contredit par construction. Deux exceptions tiennent devant un juge : le vice caché, invisible lors de la visite de sortie, et la fraude caractérisée du locataire, par exemple un dégât dissimulé derrière un meuble laissé sur place.

Ce qu’il reste à faire avant de rendre les clés

• Relisez l’état des lieux d’entrée, pièce par pièce, un mois avant la sortie
• Traitez les points réparables vous-même plutôt que par devis imposé
• Résiliez vos contrats d’énergie à la date exacte du constat, en conservant les index relevés
• Signalez votre changement d’adresse aux organismes concernés, la plupart des démarches administratives se bouclant désormais en ligne
• Conservez l’intégralité du dossier pendant trois ans, durée de la prescription

Prochaine étape concrète : posez une date de pré-état des lieux avec votre bailleur cette semaine et photographiez chaque pièce dès aujourd’hui. Ces deux gestes suffisent à faire basculer la discussion sur les faits plutôt que sur les impressions. Pour ceux qui passent de la location à la propriété, le parcours du premier achat immobilier réserve d’autres jalons à anticiper, et les bailleurs qui construisent un patrimoine trouveront dans les villes les plus rentables en investissement locatif de quoi calibrer leur prochain achat. Réduire la facture d’un déménagement passe enfin par les mêmes réflexes que la consommation responsable au quotidien : anticiper, comparer, réparer.